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1.内容提要 分别界定公共租赁住房（简称公租房）项目、可持续性和公租房项目可持续性的概念，并从社会、经济和生态等视角，梳理新加坡、美国和英国等发达国家提高公租房项目可持续性的策略，提出提高我国公租房项目可持续性的建议。以公租房项目的社会风险逆向表征其社会可持续性，探究公租房项目社会风险的形成机理、评价指标体系和相应的物元可拓评价模型。以公租房项目的扩展净现值正向表征其经济可持续性，设计基于BOO的公租房项目新型建设模式，并构建该模式下公租房项目扩展净现值的定量评价模型。以公租房项目的碳排放逆向表征其生态可持续性，建立基于碳排放系数法和BIM技术的生命周期碳排放度量平台。从复合生态系统理论的视角，解析公租房项目可持续性系统的组成，建立公租房项目综合可持续性的评价指标体系和相应的定量评价模型。本书可供住房保障、可持续建设等领域的学者参考，也适合关心我国房地产业发展的各界人士阅读。 2.目录 ○第一章绪论/1 ○1.1选题背景/1 ○1.2国内外相关研究现状/2 ○1.2.1国外相关研究现状/2 ○1.2.2国内相关研究现状/5 ○1.2.3相关研究现状评析/7 ○1.3研究目标与内容/8 ○1.3.1研究目标/8 ○1.3.2研究内容/8 ○1.4研究方案/9 ○1.4.1研究方法/9 ○1.4.2技术路线/10 ○1.5本章小结/11 ○第二章公租房项目可持续性的概念和实践/12 ○2.1公租房项目的概念/12 ○2.1.1国外公租房项目的概念/12 ○2.1.2国内公租房项目的概念/15 ○2.2公租房项目可持续性的概念/20 ○2.2.1可持续性的提出/20 ○2.2.2可持续性的描述/21 ○2.2.3公租房项目的可持续性/22 ○2.3新加坡提高公租房项目可持续性的策略/23 ○2.3.1提高社会可持续性的策略/24 ○2.3.2提高经济可持续性的策略/25 ○2.3.3提高生态可持续性的策略/27 ○2.4美国提高公租房项目可持续性的策略/29 ○2.4.1提高社会可持续性的策略/29 ○2.4.2提高经济可持续性的策略/30 ○2.4.3提高生态可持续性的策略/32 ○2.5英国提高公租房项目可持续性的策略/33 ○2.5.1提高社会可持续性的策略/34 ○2.5.2提高经济可持续性的策略/35 ○2.5.3提高生态可持续性的策略/37 ○2.6提高我国公租房项目可持续性的建议/38 ○2.7本章小结/40 ○第三章公租房项目社会可持续性的定量评价方法/41 ○3.1以社会风险逆向表征社会可持续性/41 ○3.2公租房项目社会风险的形成机理/42 ○3.2.1公租房项目社会风险的定义/42 ○3.2.2公租房项目社会风险的形成过程/43 ○3.3公租房项目社会风险前摄性评价指标体系的构建/46 ○3.3.1公租房项目核心利益相关者的识别/47 ○3.3.2公租房项目社会风险前摄性评价指标的确定/54 ○3.3.3公租房项目社会风险前摄性评价指标的结构层/61 ○3.4公租房项目社会风险前摄性物元可拓评价及防控思路/63 ○3.4.1社会风险评价的步骤与方法/64 ○3.4.2公租房项目社会风险前摄性可拓评价/66 ○3.4.3公租房项目社会风险防控策略研究/88 ○3.5案例分析/91 ○3.5.1项目概况/91 ○3.5.2岱山公租房项目社会风险前摄性可拓评价/94 ○3.5.3岱山公租房项目投入使用后的社会风险可拓评价/108 ○3.5.4岱山公租房项目社会风险防控策略/118 ○3.6本章小结/121 ○第四章公租房项目经济可持续性的定量评价方法/122 ○4.1以扩展净现值表征经济可持续性/122 ○4.2公租房项目的现行建设模式及其困境/122 ○4.2.1公租房项目现行建设模式/122 ○4.2.2公租房项目现行建设模式的困境/127 ○4.3公租房项目新型建设模式及其实物期权/129 ○4.3.1社会力量参建公租房项目的驱动及阻碍/129 ○4.3.2公租房项目新型建设模式构建/133 ○4.3.3公租房项目新型建设模式的实物期权/135 ○4.4公租房项目的开发价值评估/140 ○4.4.1公租房项目扩展净现值/140 ○4.4.2公租房项目传统净现值评估模型/140 ○4.4.3公租房项目期权溢价评估模型/144 ○4.5案例分析/150 ○4.5.1项目概况/150 ○4.5.2传统DCF投资决策方法分析/153 ○4.5.3实物期权评价方法/154 ○4.5.4敏感性分析/157 ○4.5.5扩展净现值优化/161 ○4.6本章小结/162 ○第五章公租房项目生态可持续性的定量评价方法/163 ○5.1以碳排放逆向表征生态可持续性/163 ○5.2建筑物碳排放度量的研究现状/164 ○5.2.1国外相关研究进展/164 ○5.2.2国内相关研究进展/167 ○5.2.3国内外现有研究评析/169 ○5.3建筑物生命周期碳排放的度量方法及其因子/170 ○5.3.1建筑物生命周期碳排放的度量方法/170 ○5.3.2建筑物生命周期碳排放的因子/172 ○5.4建筑物生命周期碳排放的度量平台/191 ○5.4.1需求分析与系统简介/191 ○5.4.2相关技术概述/193 ○5.4.3建筑物生命周期碳排放因子库系统设计/197 ○5.5案例分析/208 ○5.5.1基本信息/208 ○5.5.2材料使用情况/211 ○5.5.3机械设备使用情况/213 ○5.5.4运输距离情况/215 ○5.5.5建筑物拆除与建材回收情况/217 ○5.5.6计算结果与分析/218 ○5.6本章小结/222 ○第六章公租房项目综合可持续性的定量评价方法/223 ○6.1基于复合生态系统理论的公租房项目可持续性系统/223 ○6.1.1复合生态系统理论的简介/223 ○6.1.2公租房项目可持续性系统/226 ○6.2公租房项目可持续性系统评价指标体系/230 ○6.2.1指标体系确定的原则/230 ○6.2.2指标体系确定方法及依据/231 ○6.2.3指标体系合理性判断/239 ○6.3公租房项目综合可持续性的定量评价模型/240 ○6.3.1评价方法的选取/240 ○6.3.2ANP法及其支持软件/242 ○6.3.3基于ANP法的公租房项目综合可持续性评价模型/245 ○6.3.4指标评分标准及评价结果分级/259 ○6.4案例分析/266 ○6.4.1项目概况/266 ○6.4.2项目评价/268 ○6.4.3结果分析/271 ○6.5本章小结/273 ○第七章结论与展望/274 ○7.1主要结论/274 ○7.2主要创新/275 ○7.3未来展望/276 ○附录/277 ○附录1公租房项目社会风险评价指标体系调查问卷/277 ○附录2公租房项目社会风险评价指标相对重要性评分表/281 ○附录3公租房项目社会风险特征值相对重要性评分表/285 ○附录4企业参建公租房建设的利益驱动与阻碍因素调查表/287 ○附录5借款还本付息表/290 ○附录6项目进度计划表/293 ○附录7全部投资财务现金流量表/293 ○附录8经营税金表/297 ○附录9损益表/300 ○附录10总成本估算表/302 ○附录11公租房项目可持续性评价指标体系调查问卷/304 ○附录12公租房项目可持续性评价指标相对重要性调查问卷/305 ○附录13南京市公租房管理办法（宁政发〔2011〕209号）/308 ○参考文献/318图目录 图11技术路线图 图21HDB管理的组屋类型及数量 图31公租房项目社会风险形成过程 图32公租房项目利益相关者的社会网络模型 图33租房项目社会风险前摄性评价指标结构层 图34典型ANP网络结构示意图 图35SD软件中公租房项目社会风险指标的ANP模型 图36“社会风险”准则下各影响指标权重及一致性检验 图37社会风险各特征值的权重及一致性检验 图38菱形思维过程模型图 图39岱山保障房项目位置图 图310绿城房地产集团承建地块 图311岱山公租房项目周边基础设施 图312岱山公租房项目内幼儿园 图313岱山公租房项目内农贸市场 图314岱山公租房项目内小区体育设施 图41指挥部模式 图42万科万汇楼模式 图43信托基金模式 图44BT项目融资建设流程图 图45配建模式 图46代建制模式 图47公租房建设困境的循环 图48保障对象分块而治 图49公租房市场化运作流程图 图410公租房开发各阶段的实物期权类型 图411期权价格的单期二叉树图 图412多期二叉树演化图 图413无风险利率与项目期权价值关系图 图414项目当前价格和延迟期权的关系图 图415期权的执行价格X与项目期权价值关系图 图416标的资产的波动率Σ与项目期权价值关系图 图417价值漏损率Δ与项目期权价值关系图 图418五个自变量敏感性综合比较图 图51系统设计框架图 图52SQLITE体系结构图 图53数据库结构设计图 图54系统实体-关系图 图55注册与登陆界面 图56主界面 图57数据导入界面 图58数据查询界面 图59关键词搜索功能 图510项目基本信息界面 图511建材生产计算界面 图512建材运输计算界面 图513运输方式添加界面 图514建筑施工计算界面 图515施工机械添加界面 图516建筑运营与维护计算界面 图517建筑拆除与回收计算界面 图518拆除机械添加界面 图519计算结果界面 图520竹镇林场（盘山林场）职工异地安置房02栋立面图 图521竹镇林场（盘山林场）职工异地安置房02栋左视图 图522竹镇林场（盘山林场）职工异地安置房02栋标准层图 图523竹镇林场（盘山林场）职工异地安置房02栋基本信息 图524江苏省2013年居民用电量图 图525按清单类型或生命周期阶段的排放比例 图526项目生命周期碳排放量曲线 图61社会-经济-自然复合生态系统中子系统的相互关系 图62社会-经济-自然复合生态系统构成 图63公租房项目可持续性系统组成 图64公租房项目可持续性系统的耦合方式 图65受访者的年龄分布 图66受访者的学历分布 图67公租房项目可持续性系统指标体系关系图 图68网络图模型 图69公租房项目可持续性网络图 图610SD中公租房项目可持续性系统的ANP模型 图611受访者的性别分布 图612受访者的年龄分布 图613受访者的学历分布 图614受访者工作单位情况 图615受访者职称情况 图616受访者工作年限情况 图617“生态可持续性”准则下公租房项目可持续性评价指标权重确定及一致性检验 图618“社会可持续性”准则下公租房项目可持续性评价指标权重确定及一致性检验 图619“经济可持续性”准则下公租房项目可持续性评价指标权重确定及一致性检验 图620“公租房项目可持续性”准则下各次准则权重确定及一致性检 图621公租房项目可持续性系统评价指标聚类分析图 图622公租房项目户型图 图623岱山项目可持续性重要指标得分与相应等级指标最低分雷达图 图624岱山项目各指标可持续性得分与指标满分雷达图表目录 表21英国社会住房项目相关内容 表22韩国公共住房项目发展历程 表23部分省市公租房项目保障对象的具体要求 表2420世纪美国对住房保障力度的策略调整 表25美国主要保障房计划的收入门槛及附加要求 表31公租房项目利益相关者识别结果及频数统计 表32公租房项目利益相关者关系强度的邻接矩阵 表33中心性测度结果 表34公租房项目社会风险前摄性评价指标文献分析 表35于文献分析法的公租房项目社会风险前摄性评价指标 表36租房项目社会风险前摄性评价指标（1）打分结果 表37公租房项目社会风险前摄性评价指标 表38二级指标意思解释 表39准则层B中指标权重调查结果统计表 表310经济子系统风险影响指标权重调查结果统计表 表311社会子系统风险影响指标权重调查结果统计表 表312环境子系统风险影响指标权重调查结果统计表 表313文化子系统风险影响指标权重调查结果统计表 表314公租房项目社会风险底层指标的综合权重 表315社会风险各特征值的权重调查结果统计表 表316社会风险评价指标的风险特征值 表317社会风险评价指标的各风险特征量值关于各风险等级的关联度 表318底层社会风险评价指标关于各风险等级的关联度 表319第二层社会风险评价指标关于各风险等级的关联度 表320社会风险评价指标的风险特征值 表321社会风险评价指标的各风险特征量值关于各风险等级的关联度 表322底层社会风险评价指标关于各风险等级的关联度 表323第二层社会风险评价指标关于各风险等级的关联度 表324高风险社会问题归纳 表41房地产企业参建公租房的驱动及阻碍因素 表42基于重要程度指数值的间接利益驱动因素评价调查结果表 表43基于重要程度数值的阻碍因素评价结果表 表44两种模式的灵活性比较 表45公租房项目税费减免表 表46标准BS模型和二叉树模型的比较 表47项目总投资计划以及资金筹措表 表48调整后经营税金估算表（单位：万元） 表49基于DCF的财务评价指标 表410波动率计算数据 表411实物期权价值计算表（单位：万元） 表412实物期权价值计算表（单位：万元） 表51国外部分建筑生命周期碳排放阶段划分表 表52国外碳排放度量方法 表53国外政府、组织机构碳排放相关标准 表54国内部分建筑生命周期碳排放阶段划分 表55国内各地区/组织机构碳排放计量政策与标准 表56建筑物生命周期各个阶段涉及的碳排放类型 表57各种能源单位碳排放因子 表58电网边界地理范围表 表59电力碳排放因子数值表 表510主要能源碳排放因子清单 表511单位熟料和水泥CO2排放计算结果比较（KG/T） 表512生产1吨钢材的碳排放清单（KG） 表513商品预制混凝土碳排放因子（KG/M3） 表514常见砂浆碳排放因子列表 表515火法炼铜生产的碳排放清单 表516玻璃排放指标预测结果 表517电解铝单位产品二氧化碳排放量 表518其他建材碳排放因子 表519建材碳排放因子清单 表520可回收建材回收系数 表521使用与维护阶段构件更换列表 表5222012年全国货运量与货物周转量 表523电力机车每万吨公里碳排放量 表524交通运输碳排放因子清单 表525各类机械设备单位台班碳排放因子 表526数据库对比分析表 表527界面库对比分析表 表528常用汉语分词系统对比分析表 表529需转化材料密度表 表530竹镇林场（盘山林场）职工异地安置房02栋概况表 表531竹镇林场（盘山林场）职工异地安置房02栋主要材料用量清单表 表532竹镇林场（盘山林场）职工异地安置房02栋施工机械使用量表 表533竹镇林场（盘山林场）职工异地安置房02栋各类建材运距统计表 表534竹镇林场（盘山林场）职工异地安置房02栋建筑拆除机械与材料用量表 表535生命周期碳排放详单（单位：KG） 表536三种公路运输能耗指标比较 表537施工阶段机械设备碳排放量 表538负碳排放量计算 表61公租房项目经济可持续性文献整理 表62公租房项目社会可持续性文献整理 表63公租房项目生态可持续性文献整理 表64公租房项目可持续性评价指标含义 表65文献分析法总结公租房项目可持续性评价指标 表66公租房项目可持续性系统评价指标调查结果汇总 表67公租房项目可持续性评价指标体系 表68常用指标定量分析方法的比较 表69公租房项目可持续性评价指标表示方法 表610PS准则下两两比较矩阵 表611公租房项目可持续性评价指标权重表 表612公租房项目可持续性次准则权重调查结果统计表 表613公租房项目生态可持续性影响指标权重调查结果统计表 表614公租房项目社会可持续性影响指标权重调查结果统计表 表615公租房项目经济可持续性影响指标权重调查结果统计表 表616岱山项目各指标可持续性得分汇总表 表617岱山项目可持续性指标及综合得分 表618公租房项目可持续性系统各子系统百分制得分表 |
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